最近上海多个新盘认购表现亮眼，尤其像翡雲悦府，在浦东新杨思板块“地王”的加持下，首开便收获了近千组认购，刷新了今年上海新盘的最高认购数据。
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当然，比起现在价格节节攀升的新房市场，二手房的行情更能反映楼市情绪，据统计今年一季度上海二手房累计成交约6.45万套，同比大涨42%，创下自2021年三季度以来最高季度交易量。
数据整理自网络，仅供参考（去除2022年Q2）
整个3月“小阳春”的态势都不错，成交量保持在高位，4月的热度也在延续，连续两个周末的单日成交量都突破了1000套。
我们发现，这其中有几类房子的成交正在快速爆发，逐渐成为二手市场的领头羊。
自去年下半年开始，上海多批次土拍都有“地王”产生，今年一批次，虹口瑞虹新城地块打破了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录，三批次静安大宁和浦东北蔡的两个地块，更是双双刷新了板块最高单价纪录。
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核心地段土拍的火热，对周边二手房尤其是品质次新的带动是显而易见的。据中原地产统计，3月这些地方的在售项目周均带看量环比增加了47%，购房决策周期也从23天压缩到了11天，最典型的就是瑞虹新城。
新地块根据成交楼面价测算， 保本价格在 15.5 万 / ㎡左右，接下来入市价格很可能高达 17 万+ / ㎡，和目前瑞虹新城11到15 万 / ㎡的二手成交价格之间，形成了鲜明的价差，大大刺激了3月的成交， 一到九期整整卖了37套 ，比1月18套和2月16套加起来还多，仅次于去年12月新政刺激下的40套。
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不光成交量有明显提升，而且 议价空间也在收窄，去化速度同样在加快，多个附近的中介反馈， 瑞虹新城去年年底还有8%左右的 议价空间，目前已收窄到5%以内。连带旁边中信两个次新小区，和平家园和虹港名庭3月加起来也卖了7套。
另一方面，浦东新杨思的“地王”在一批次土拍中，溢价率达到了33.38%，附近的次新房金地湾流域，包括小高层、洋房和别墅多种改善产品在内，3月总成交套数突破10套大关。
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还有合生前滩一号，前两个月还只卖了2套，3月也成功卖出去4套。
包括像去年11月，中海地产在杨浦周家嘴路拿下的新“地王”，成交楼面价73288元/㎡、溢价率16.33%。
随后12月整个板块的成交总套数创下新高，来到210套。3月总成交量也有196套，一举排进了全市板块成交排行榜的前10。
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板块内的次新代表宝地东花园，也有不错的成交表现，3月单月成交套数也达到了12套的小高峰。
上周，我们刚给大家分析过为什么浦东这么多学区房（浦东为什么这么多学区房），当时就提到，浦东全区有两类学区房在3月成交突出。
一种是挂学区的老破小，以梅园、潍坊、金杨几个板块为代表，还有一种是有一梯队的品质次新，包括张江汤臣豪园一到四期和仁恒河滨城一到三期。
而从更大的全市范围来看，每年学区房在升学季的成交表现，也是二手房楼市的一大重要风向标，毕竟对口学校有一点点风吹草动的变化，就能让房价上涨或者下跌好几十万。
据不完全统计，3月这些学区房的单月成交都在8套及以上，尽管成交量还在，但成交价还是跌了不少，10多个学区房里没有一个房价超过10万/㎡，和去年3月同期相比，这一年来的价格走势更为明显，仍处于“以价换量”的状态。
图源：真叫卢俊
最突出的莘松三村跌幅达到18%，一直“跌跌不休”的梅园三街坊又跌了15%，金杨四街坊和崮山小区跌幅也超过10%
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这也说明，学区房剥离投资属性后，正在回归居住本质，当下有需求的家长在关键时刻，买房也更加理性。
让人意外的是，以源深、花木、联洋为代表的浦东中产板块，在“小阳春”中也打了一个翻身仗，3月不仅成交量都是近期的小高峰，源深板块成交136套、花木72套、联洋56套，比起去年同期有明显增长，而且成交均价也在稳步回升。
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其中最受大家关注的就是一度涨疯了又跌惨了的联洋板块，周边中介表示，联洋已经从去年年底的10万/㎡出头，在今年逐步回到了11万+/㎡。
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事实上，联洋在前两年下滑严重，主要是因为主力客户都被内环新房产品吸引走了，和浦东一江之隔的杨浦、虹口、徐汇，甚至宝山都在加大新房供应，我身边就有不少在陆家嘴和世纪大道工作的朋友，最后选择买了杨浦滨江的新房。
但是随着这些区域的新房供应开始减少，价格也在不断上涨，跨江“打新”的性价比不再那么显著。
部分新房项目分布示意图，供参考
以及浦东多个新房的价格和分数也在水涨船高，在这样的对比下，越来越多的人又转而对联洋的二手房“真香”了，毕竟这里的环境确实好，学区等相关配套成熟，日常的上班和生活都很方便。
而且多个标杆小区的产品力能打，仁恒这样的老牌房企物业也做得好，哪怕是已经交付快20年的小区，光看泳池的水质维护程度就知道居住品质了。
仁恒河滨城室外泳池，图源网络
与此同时，上海其他几个中产板块如新江湾城、徐汇滨江还有新华路，也有不同程度的成交回暖。
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我们在去年年底，统计过几个郊区的次新房成交情况，当时着重提到松江的次新房截止2024年12月19日，已经卖出了4829套，紧挨着老大哥浦东，这个数字也是奉贤的近2倍、闵行的3倍。
等到补充了今年最新的数据，发现松江次新房的成交还在强势增长，截止4月18号，松江总成交量已经超过了浦东，在郊区遥遥领先。
数据来源：兔博士APP，4月数据截至本月18日
特别是3月有几个盘凭借3.5到4万/㎡的价格优势，成交都在10套及以上。
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松江之外，多个郊区次新也卖出了性价比，金山新城2016年建成的正荣御首府，成交均价甚至还不到1.8万/㎡。
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还有像位于外环外唐镇的 仁恒东郊花园、大名城紫金九号，3月部分成交也比去年稍有上涨。
最后，同事丽丽老师还给我分享了两个成交量风向标小区，也是大家所熟知的内环内大盘，普陀的中远两湾城和陆家嘴的世贸滨江花园，两者因为体量大，中远两湾城一共11895户，世贸滨江花园也有3874户，而且户型分布丰富均匀，挂牌和成交相对活跃。
前者是刚需改善盘的代表，后者也是典型的二手豪宅，成为了我们观察分析上海楼市日常动态的晴雨表。
目前两个小区在链家网上挂牌套数加起来在300套左右，挂牌占比在2%以内，还属于一个较为健康的均值。
具体到成交方面，前者去年3月成交22套、今年3月27套，后者去年3月成交10套、今年3月14套，均小有涨幅。
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中远两湾城今年的成交周期略有缩短，3月的挂牌均价小幅上涨，议价率在5%到7%之间波动，不过由于户型多、位置差异大，具体到每一套还是有不小的成交价差。
数据来源公众号：中远两湾城
世贸滨江花园的议价空间也有所收窄，很多房东现在都不愿意降价了，209平同户型、低楼层的房源，3月成交单价还是11.7万/㎡，4月已经来到了12万/㎡，不到一个月的时间多卖了50万，部分江景房的成交周期缩短到了半个月以内。
总的来看，这几类房子成交量回暖的原因各不相同，比如“地王”旁边的次新房出现了倒挂红利，还有学区房是因为特殊需求支撑，一些中产板块和郊区次新房则是凸显出了性价比，两个典型大盘凭借内环内的地段优势，也是长期有稳定的主力客群，多种原因叠加，因而在3月小阳春有了一波集中释放。
在这些领头羊的推动下，一季度上海楼市成交量提振明显，给大家带来了一定的信心。
具体到成交的区域、板块、房屋类型、户型各有不同，愈发走向分化。
有人开玩笑说，现在的楼市可以说是进入了新一轮的周期，也可以叫“结构性牛市”，而买房人和房东双方的博弈还在继续升级。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：远山，36氪经授权发布。
